跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報(bào)電話：陜工網(wǎng)(029-87344613)在眾多小區(qū)仍在為成立業(yè)委會(huì)而奔走、努力的時(shí)候，西安和平花園已從兩年前開始實(shí)行小區(qū)服務(wù)升級版——業(yè)主自管。
作為西安市唯一的業(yè)主自管小區(qū)，這種全新的管理方式，同樣折射出業(yè)主與物業(yè)的博弈困境。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成立業(yè)委會(huì)不是為了與物業(yè)奪權(quán)，是和諧共建、平等相處。
業(yè)委會(huì)說服業(yè)主 接受物業(yè)費(fèi)上漲
在1995年的西安，坐落于高新路的楓葉高層小區(qū)，儼然是高新區(qū)的地標(biāo)建筑之一。
彼時(shí)的小區(qū)由開發(fā)商自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，業(yè)主大多是高收入階層，彼此相處的倒也和諧。隨著時(shí)間推移，第一批業(yè)主逐漸重新購置房產(chǎn)，將房屋出租或者出售，加之相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的缺位或不合時(shí)宜，小區(qū)管理一落千丈。
“物業(yè)與業(yè)主的矛盾是不可避免的，但也是可調(diào)和的。”2009年，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，劉其昇擔(dān)任主任，他向記者坦言，業(yè)委會(huì)干的第一件事，就是爭取全體業(yè)主的合法權(quán)益。
“相對于零散的業(yè)主來說，物業(yè)常常處于強(qiáng)勢地位，這種不平等，導(dǎo)致物業(yè)常常有意無意侵犯到業(yè)主的權(quán)益。”劉其昇曾在1993年參與過《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》的起草、討論工作，在他看來，對于那些已經(jīng)有著強(qiáng)烈成立業(yè)委會(huì)愿望的小區(qū)業(yè)主，只要符合相關(guān)條件，就應(yīng)該積極鼓勵(lì)并提供有力的支持和幫助。
劉其昇同時(shí)強(qiáng)調(diào)，業(yè)委會(huì)最先應(yīng)該解決的是讓全體業(yè)主參與小區(qū)管理的問題，提高大家“當(dāng)家做主人”的覺悟，其次才是管理方式的問題，是聘請物業(yè)公司管理還是業(yè)委會(huì)自管等，“成立業(yè)委會(huì)不是為了與物業(yè)奪權(quán)，是和諧共建、平等相處。”
事實(shí)上，在“爭取全體業(yè)主合法權(quán)益”的同時(shí)，楓葉高層小區(qū)業(yè)委會(huì)也在維護(hù)物業(yè)公司的利益。小區(qū)物業(yè)經(jīng)理柳長安告訴記者，小區(qū)高層從2005年起物業(yè)費(fèi)就是0.4元/平方米，2010年、2013年物業(yè)曾兩次提出要漲物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)經(jīng)過廣泛調(diào)研，站在了物業(yè)公司這邊，“做了很多協(xié)調(diào)工作，最終物業(yè)費(fèi)提到0.8元/平方米。”
劉其昇證實(shí)了這個(gè)說法。“從前買饅頭1元買5個(gè)，現(xiàn)在只能買2個(gè)，還變小了。從前雇保安保潔多少錢，現(xiàn)在得多少錢？上調(diào)物業(yè)費(fèi)是為了更好地保障對大家的服務(wù)，業(yè)主們也很通情達(dá)理。”
服務(wù)質(zhì)量低 性價(jià)比不符成主要矛盾
很長一段時(shí)間以來，城市市民主要是依賴工作單位分配住房，很少有“物業(yè)”這樣的概念。改革開放以后，商品房開始出現(xiàn)，越來越多的人都住進(jìn)了與單位無關(guān)、自己擁有產(chǎn)權(quán)的住宅里，物業(yè)服務(wù)作為新型的“管家”登場了。
如今，業(yè)主與物業(yè)的博弈困境，已經(jīng)成為影響社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要因素。在本報(bào)開通的意見征集平臺上，大家反響熱烈，紛紛反映碰到的問題。截至目前，共收到各類問題和意見建議200多條，主要涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低、性價(jià)比不符、小區(qū)共有收益不透明等。
西安某街辦相關(guān)工作人員向三秦都市報(bào)記者提供了一組數(shù)字顯示，2020年1月到8月，街辦處理12345市民服務(wù)熱線轉(zhuǎn)辦函一共2057件，其中涉及到物業(yè)管理方面的有1210件，占比59%。
以小區(qū)的經(jīng)營性收入為例，2017年1月1日起實(shí)施的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第78條中有明確要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況等信息，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新，但三秦都市報(bào)記者近日走訪西安城區(qū)十幾個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)小區(qū)尚未公示。
“為什么不主動(dòng)公示？因?yàn)樘幜P力度太小了。”一位不愿具名的受訪者援引上述管理?xiàng)l例第112條介紹，“違反此條例的給予警告，并可以處5000元—30000元罰款，這對于龐大的廣告收益而言，簡直是‘毛毛雨’，這也使業(yè)主的法定權(quán)利流于紙面而不能兌現(xiàn)。”
業(yè)主自管水平也需要升級
多位受訪者認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理問題，利益和關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，“看得見的管不著”“管得著的看不見”，問題久拖不決，老百姓反映強(qiáng)烈。而問題的核心，則是平衡業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的權(quán)責(zé)。
“對于業(yè)委會(huì)而言，提升自管水平顯然非常有必要，而對于業(yè)主而言，更要有主人翁意識，更多地關(guān)注小區(qū)事務(wù)，業(yè)主們熱情參與和監(jiān)督對小區(qū)更加重要，而不是等到各種矛盾問題突出才出來維權(quán)。”物業(yè)管理專家顧問何志恒說，如果實(shí)施業(yè)主自管，業(yè)主的利益可以得到更好的保障，社會(huì)矛盾可能就會(huì)少很多，但是，業(yè)主自管對于業(yè)委會(huì)的要求又非常高，一方面是對業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。
何志恒把業(yè)委會(huì)組織需要具備的基本能力，總結(jié)概括為“十種能力”、“五公”、“一擔(dān)當(dāng)”、“一堅(jiān)持”。這十種能力包括：對法律法規(guī)政策規(guī)范的了解能力；對物業(yè)管理的基本常識了解能力；與政府的溝通協(xié)調(diào)能力；組織業(yè)主能力；與物業(yè)協(xié)調(diào)能力；財(cái)務(wù)管理能力；文字處理能力；現(xiàn)代辦公能力；小區(qū)持續(xù)建設(shè)能力；正能量宣傳能力。
所謂“五公”，就是公心、公德、公開、公平、公正。
另外，在困難面前要勇于擔(dān)當(dāng)，堅(jiān)決不能退縮和半途而廢，沒有擔(dān)當(dāng)就不能做好業(yè)委會(huì)。解決這個(gè)問題，并不單是業(yè)主或物業(yè)公司的事，它需要多方的努力。
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